Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti - Sve što trebate znati

Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti - Sve što trebate znati

Crna Gora dobila je, konačno, jasan pravni okvir za tržište nekretnina. Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti usvojen je 30. jula 2025. godine i stupio je na snagu u avgustu iste godine. Donosi nova pravila za agencije za nekretnine, agente i, što je jednako važno, za sve nas koji kupujemo, prodajemo ili iznajmljujemo nekretninu.

U ovom tekstu na jednostavan način objašnjavamo sve ključne izmjene: šta se mijenja, za koga i od kada.

Izvor: Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti - Službeni list Crne Gore

Zašto je ovaj zakon bio potreban?

Tržište nekretnina u Crnoj Gori godinama je funkcionisalo bez jasnih pravila. Nije postojao nikakav propisani standard znanja ni profesionalne odgovornosti - agencija bez ikakvog iskustva ili edukacije mogla je naplatiti proviziju, a u slučaju greške ili previda jedina opcija oštećenoj strani bio je dugotrajni sudski postupak, bez garancije naknade. Nije postojao registar posrednika, nije bilo obaveznog osiguranja, nije bio propisan nikakav standard znanja.

Novi zakon to mijenja iz temelja.

Ko su "posrednici" po novom zakonu?

Posrednik je privredno društvo ili preduzetnik koji, uz naknadu, pronalazi kupce, prodavce, zakupce ili zakupodavce i dovodi ih u vezu radi zaključenja ugovora o prometu ili zakupu nepokretnosti.

Jednostavno rečeno, svaka agencija za nekretnine koja naplaćuje svoju uslugu, mora biti posrednik u smislu ovog zakona.

Šta se mijenja za agencije za nekretnine?

Obavezna licenca - upis u Registar posrednika

Od sada, agencija ne smije raditi bez upisa u Registar posrednika, koji vodi Ministarstvo ekonomskog razvoja. Registar je javna, elektronski vođena baza podataka, što znači da svaki građanin može provjeriti da li je agencija s kojom posluje zakonito registrovana.

Da bi se upisala u Registar, agencija mora ispuniti sljedeće uslove:

• Biti registrovana u CRPS-u s posredovanjem kao pretežnom djelatnošću
• Imati najmanje jednog zaposlenog s punim radnim vremenom koji je položio stručni ispit
• Posjedovati poslovni prostor koji ispunjava minimalne tehničke uslove
• Imati zaključen ugovor o obaveznom osiguranju od profesionalne odgovornosti
• Vlasnici, osnivači i agenti ne smiju biti pravosnažno osuđeni za krivična djela protiv imovine, platnog prometa ili službene dužnosti na kaznu zatvora dužu od tri mjeseca

Rok za usklađivanje: Agencije koje već rade imaju 12 mjeseci od stupanja zakona na snagu da podnesu zahtjev za upis u Registar posrednika.

Stručni ispit za agente - ko i kako polaže?

Svako ko želi raditi kao agent u agenciji za nekretnine mora položiti stručni ispit. Ispit organizuje i sprovodi Privredna komora Crne Gore.

Uslovi za polaganje:

• Prebivalište ili odobreni boravak u Crnoj Gori
• Najmanje srednja stručna sprema (IV nivo Nacionalnog kvalifikacionog okvira)
• Uvjerenje o poznavanju crnogorskog jezika, prema programu Nacionalnog savjeta za obrazovanje

Ispit se polaže na crnogorskom jeziku, pred Komisijom kojom predsjedava predstavnik Ministarstva.

Privredna komora je dužna da obezbijedi uslove za polaganje ispita u roku od 60 dana od donošenja programa i pravilnika.

Obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti

Svaka agencija mora imati zaključen ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu. Minimalne osigurane sume su:

• 20.000 EUR po jednom slučaju
• 60.000 EUR za sve zahtjeve u jednoj kalendarskoj godini

Ovo znači da u slučaju greške agencije, recimo propuštene hipoteke ili lažnih podataka o nekretnini, oštećena strana ima realnu mogućnost naknade štete.

Šta se mijenja za kupce, prodavce i zakupce?

Transparentnost cijene - provizija mora biti vidljiva

Jedna od najvažnijih promjena za građane: naknada za posredovanje mora biti uračunata u oglašenu cijenu nekretnine. Nema više situacije da se dogovorite za jednu cijenu, a na kraju vas iznenadi provizija agencije.

Uz to, agencija je dužna da u oglasu jasno istakne svoju poslovnu naknadu i podatke o upisu u Registar posrednika.

Ugovor o posredovanju - obavezni pisani oblik

Agencija i klijent moraju zaključiti pisani ugovor o posredovanju ili elektronski, u skladu sa zakonom. Ugovor mora sadržavati:

• Podatke o agenciji i klijentu
• Opis nekretnine i vrstu pravnog posla
• Visinu i način plaćanja naknade za posredovanje
• Trajanje ugovora
• Troškove eventualnih dodatnih usluga

Ako u ugovoru nije drugačije navedeno, ugovor o posredovanju traje šest mjeseci.

Naknada - kada se plaća i kada ne?

Agencija stiče pravo na naknadu tek u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji ili zakupu, ne ranije. Nije dopušteno tražiti naknadu unaprijed.

Postoji jedan važan detalj koji treba znati: ako raskinete ugovor s agencijom, a u narednih 9 mjeseci zaključite posao s kupcem ili zakupcem kojeg je agencija pronašla, agencija i dalje ima pravo na naknadu. Ovo je zaštita od zloupotrebe, gdje bi klijent čekao istek ugovora da izbjegne plaćanje provizije.

Šta je agencija dužna da uradi za vas?

Zakon propisuje konkretne obaveze agencije prema klijentu:

1. Pronalaženje kupca ili zakupca i dovođenje u vezu s klijentom
2. Uvid u isprave o vlasništvu i upozorenje na eventualne terete, hipoteke i prava preče kupovine
3. Prezentacija nekretnine na tržištu i objavljivanje oglasa
4. Organizovanje razgledanja nekretnine
5. Posredovanje u pregovorima
6. Obavještavanje o svim bitnim okolnostima koje utiču na pravni posao

Agencija je dužna da posluje s pažnjom dobrog privrednika.

Oglašavanje - zabrana lažnih oglasa

Zakon uvodi jasnu zabranu: agencija ne smije objaviti oglas za nekretninu s kojom nema zaključen ugovor o posredovanju. Ovo direktno udara na dugogodišnju praksu objavljivanja mamac oglasa, nepostojećih ili prevaziđenih nekretnina kojima se privlače potencijalni kupci.

Ekskluzivni ugovor - šta znači i na šta trebate paziti?

Agencija vam može ponuditi ekskluzivni ugovor, što znači da se obavezujete da u ugovorenom roku nećete angažovati drugu agenciju. Ako to prekršite i posao obavite putem drugog posrednika, dužni ste platiti prvoj agenciji punu ugovorenu naknadu kao naknadu štete.

Agencija je zakonski dužna da vas posebno upozori na ovu klauzulu i njene posljedice. Ako to ne uradi, klauzula i dalje važi, ali imate osnov za prigovor.

Naša preporuka: Prije potpisa ekskluzivnog ugovora, pažljivo pročitajte rok trajanja i obaveze agencije. Ekskluzivnost treba ići uz konkretne obaveze, marketing, broj oglasa i organizovana razgledanja.

Kazne za agencije koje krše zakon

Pored novčane kazne, moguća je i zabrana obavljanja djelatnosti od 30 dana do 6 mjeseci, kao i javno objavljivanje odluke.

Inspekcijski nadzor vrši tržišna inspekcija, a opšti nadzor Ministarstvo ekonomskog razvoja.

Kratki pregled - ključne tačke zakona

Zaključak - šta ovaj zakon znači u praksi?

Novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti donosi red u jednu od najznačajnijih privrednih grana u Crnoj Gori. Za kupce i prodavce, to znači veću sigurnost, transparentnije cijene i jasnu odgovornost agencije. Za agencije koje rade profesionalno, ovo je potvrda da su na pravom putu.

Ako planirate kupovinu, prodaju ili zakup nekretnine, provjerite da li je agencija s kojom sarađujete upisana u Registar posrednika čim on bude dostupan. To je najbrži način da utvrdite radi li se o licenciranom, odgovornom posredniku.

Tekst je informativnog karaktera i priređen je na osnovu zvaničnog teksta zakona objavljenog u Službenom listu Crne Gore. Za konkretna pravna pitanja, savjetujte se s advokatom ili nadležnim organom.