Euro model i cijene stanova: kako rast plata od 2027. može uticati na tržište nekretnina

Vlada Crne Gore je 17. septembra utvrdila program Euro model, koji od januara 2027. predviđa minimalne neto zarade od 1.000, 1.250 i 1.400 eura, u zavisnosti od školske spreme propisane za radno mjesto. Paket od šest zakona sada čeka Skupštinu.

Za tržište nekretnina ovaj program ima direktne posljedice. Veće plate znače veću kupovnu i kreditnu moć, ali i skuplju gradnju. U nastavku su brojke koje pokazuju šta Euro model može značiti za cijene stanova, kredite i kirije.

Šta predviđa Euro model - osnovne mjere

Program kombinuje dvije stvari: znatno veće minimalne zarade i odricanje države od doprinosa na rad.

Minimalac od 1.000 eura odnosi se na radna mjesta sa osnovnim i nižim obrazovanjem, 1.250 eura na srednju stručnu spremu, a 1.400 eura na visoku.

Vlada navodi da je povećanjem obuhvaćeno više od 250.000 zaposlenih, da bi prosječna penzija u aprilu 2027. trebalo da pređe 600 eura, a minimalna 500 eura. Najavljen je i poseban porez na prazne stanove i kuće koje vlasnici drže zatvorenim.

Ko dobija veću platu, a ko je plaća

Za zaposlene koji već zarađuju više od novog minimalca, povećanje finansira država kroz ukinute doprinose. Prema kalkulatoru portala Obračun.me, današnja neto plata od 1.000 eura porasla bi na najmanje 1.134 eura, uz isti bruto iznos i uz trošak poslodavca koji bi blago pao, sa 1.199 na 1.192 eura. Ako je za to radno mjesto propisana srednja ili visoka stručna sprema, plata bi morala da dostigne novi minimalac od 1.250, odnosno 1.400 eura, pa bi razliku plaćao poslodavac.

Kod radnika na minimalcu, računica je drugačija. Radnik sa 600 eura neto danas košta poslodavca oko 678 eura mjesečno. Po predlogu bi koštao oko 1.041 euro za I-II nivo, odnosno oko 1.321 euro za III-IV nivo. To je rast troška od 54%, odnosno 95%.

Prema podacima Poreske uprave, minimalac od 600 eura u 2025. godini primala su 31.782 zaposlena, a minimalac od 800 eura još 9.245. Ukupno je to 41.027 ljudi, ili oko 16,5% svih zaposlenih.

Polazna tačka je prosječna neto zarada od 1.037 eura u julu 2026. godine, prema Monstatu. Vlada očekuje da prosjek poraste na preko 1.400 eura, ali to je projekcija, a ne statistički podatak.

Status: predlog, a ne usvojen zakon

Euro model još nije zakon. Da bi počeo da se primjenjuje, Skupština mora usvojiti izmjene zakona o radu, porezu na dohodak, doprinosima, penzijskom osiguranju, porezu na dobit i finansiranju lokalne samouprave.

Oko programa postoji nekoliko otvorenih pitanja:

• Ministarstvo finansija još nije dalo konačnu ocjenu, a Fond PIO navodi da nije učestvovao u pripremi.
• Fiskalni savjet još nema dovoljno podataka za ocjenu.
• Unija poslodavaca upozorava na teret za male firme i nezvanično traži da primjena krene tek od 2028. godine.
• Fiskalni jaz je sporan. Vlada projektuje deficit od 4-5% BDP-a u 2027. i oko 3% u 2028. godini, dok procjena dnevnika Vijesti govori o manjku od oko 670 miliona eura godišnje.
• Opštine bi dobijale manji udio poreza na dohodak: razvijene sa 40% na 30%, a sjeverne opštine, Tuzi i Zeta sa 89% na oko 66,75%.

Konačan tekst zakona se može promijeniti u Skupštini, pa su sve procjene u nastavku uslovne.

Gdje je tržište stanova danas

Euro model stiže u trenutku kada su cijene novogradnje na istorijskom maksimumu. Prema preliminarnim podacima Monstata za drugi kvartal 2026. godine:

Podgorica i primorje rastu brže od državnog prosjeka. Detaljan pregled prethodnog kvartala dostupan je u analizi cijena stanova u novogradnji za Q1 2026.

Pored cijena kvadrata, za kupce su bitna još tri pokazatelja:

• Inflacija je u avgustu iznosila 4,5% na godišnjem nivou, a gorivo je poskupjelo 30,1%.
• Kirije su početkom 2026. bile i do 20% niže nego godinu ranije, najviše zbog odlaska stranaca i veće ponude stanova.
• Stambeni krediti sa fiksnom kamatom kreću se oko 4,99%, dok je prosječna efektivna kamatna stopa za kredit od 80.000 eura na 20 godina oko 5,2%.

Pet kanala kroz koje Euro model utiče na cijene stanova

1. Veća kreditna sposobnost kupaca

Visina kredita koji banka odobrava zavisi od primanja. Rast minimalca sa 600 na 1.000 ili 1.250 eura znači da dio domaćinstava koja danas nemaju dovoljna primanja za stambeni kredit može postati kreditno sposobno. Ako ponuda ne prati tražnju, veći broj kupaca vrši pritisak na cijene.

2. Skuplja gradnja

Novi minimalci važe i za građevinske radnike, pa rast troška rada direktno pogađa investitore. Prema podacima Monstata, cijena građenja u prvom kvartalu 2026. iznosila je 1.946 eura po kvadratu i čini najveći dio ukupne cijene stana od 2.445 eura.

Računica je jednostavna: svakih 10% rasta ove komponente znači oko 195 eura više po kvadratu, odnosno oko 7,6% ukupne prosječne cijene. Presedan već postoji - prema ocjeni iz Društva statističara i demografa Crne Gore, program Evropa sad podigao je bruto zarade u građevinarstvu za 75%, sa 667 na 1.172 eura, što je dodatno gurnulo cijene stanova naviše.

3. Očekivanja investitora

Investitori ne moraju da čekaju januar. Očekivani rast troškova rada i kupovne moći može se ugraditi u cjenovnike već u posljednjem kvartalu 2026. godine, posebno za stanove koji se prodaju u izgradnji. Ovo je procjena mogućeg ponašanja tržišta, a ne izmjeren podatak.

4. Porez na prazne nekretnine

Ovo je jedini najavljeni element koji može djelovati u suprotnom smjeru. Prema ocjeni iz Društva statističara i demografa Crne Gore iz 2025. godine, zasnovanoj na zvaničnoj statistici, oko 40% stambenog fonda od 392.909 stanova je prazno ili se koristi sezonski. Ako porez bude dovoljno visok, dio tih stanova mogao bi se naći na tržištu zakupa ili prodaje. Stope i obuhvat još nisu objavljeni.

5. Tržište rada i opštine

Unija poslodavaca upozorava da bi primjena mogla dovesti do smanjenja zaposlenosti i gašenja malih firmi, posebno na sjeveru. Ako se to desi, dio nove kupovne moći bi se izgubio. Istovremeno, opštine koje izgube dio poreza na dohodak mogle bi tražiti nadoknadu kroz lokalne poreze, uključujući porez na nepokretnosti. Za sada takve odluke nisu najavljene.

Koliko plata košta stan od 60 kvadrata

Najbolji pokazatelj dostupnosti nije cijena kvadrata, već broj prosječnih plata potrebnih za kupovinu stana. Računica za stan od 60 m², na osnovu podataka Monstata:

Scenariji sa rastom cijena pretpostavljaju da se nastavi posljednji godišnji rast od 16,2%. Plata bez Euro modela pretpostavlja rast od 2,3%, koliko je iznosio u julu. Podaci za Hrvatsku odnose se na prosječnu neto platu iz maja 2026. i prosječnu cijenu novogradnje iz prvog polugodišta 2026. godine.

Ključni zaključak: Euro model poboljšava dostupnost stanova samo ako cijene ne pojedu rast plata. Ako se nastavi dosadašnji rast cijena, prednost se prepolovljava.

Da li biste sa novim minimalcem dobili stambeni kredit

Primjer: stan od 60 m² u Podgorici po prosječnoj cijeni od 2.510 eura košta 150.600 eura. Uz učešće od 20%, potreban je kredit od 120.480 eura. Uz fiksnu kamatu od 4,99% na 25 godina, mjesečna rata iznosi oko 704 eura.

Za par sa dva nova minimalca, rata od 704 eura čini 35% primanja, dok bi danas, sa dva minimalca od po 600 eura, činila 59%. Upravo taj segment kupaca predstavlja novu tražnju koju Euro model može stvoriti. Uslovi kreditiranja razlikuju se od banke do banke, pa su ovo okvirne vrijednosti.

Ako razmišljate da li je u ovom trenutku povoljnije kupiti ili unajmiti stan, pregled aktuelne ponude možete uporediti kroz oglase za prodaju stanova u Podgorici i izdavanje stanova u Podgorici.

Lekcija iz programa Evropa sad

Euro model nije prvi program ove vrste. Programi Evropa sad 1 (januar 2022.) i Evropa sad 2 (oktobar 2024.) takođe su podigli plate kroz veći minimalac i manje doprinose.

Rezultat je poznat. Prosječna neto plata porasla je sa 532 eura u 2021. godini na 1.037 eura u julu 2026., što je gotovo udvostručenje. Ali stan od 60 m² je u istom periodu poskupio sa oko 71.600 na oko 153.400 eura. Mjereno brojem plata, stan je postao manje dostupan - sa 135 na 148 prosječnih zarada.

Jedna napomena o ovom poređenju: prosjek iz 2021. uključivao je i jeftinije stanove solidarne stambene izgradnje, kojih u 2025. i 2026. nije bilo, pa je dio rasta cijena statistički uvećan. Ipak, i tržišna cijena koju su postizala privredna društva porasla je sa 1.242 eura u drugom kvartalu 2021. na 2.557 eura u drugom kvartalu 2026, što je više nego udvostručenje.

Rast cijena nije izazvan samo programima Evropa sad. Na tržište su uticali i strani kupci, kao i kupovina stanova kao investicije, a ne za stanovanje. Ipak, iskustvo pokazuje da rast plata sam po sebi ne znači i dostupnije stanovanje, jer dio povećanja može završiti u višim cijenama.

Podgorica, primorje i sjever: ko će osjetiti najviše

Podgorica je već sada tržište sa najbržim rastom: kvadrat je za godinu dana poskupio 19,1%, više od državnog prosjeka od 16,2%. Kao najveće tržište rada u državi, glavni grad će vjerovatno najdirektnije osjetiti promjenu domaćih primanja.

Primorje je najskuplje tržište, na kojem su strani kupci i investiciona tražnja značajan faktor. Rast domaćih plata tu vjerovatno ima manji uticaj na tražnju, ali skuplji rad pogađa i primorske investitore. Aktuelnu ponudu možete pratiti kroz oglase za stanove u Budvi i stanove u Baru.

Sjever je region za koji Unija poslodavaca posebno upozorava da bi male firme mogle imati problem sa novim troškovima. Tu je ishod najneizvjesniji: rast primanja može podstaći tražnju, dok eventualna otpuštanja mogu djelovati suprotno. Opštine na sjeveru, uz Tuzi i Zetu, gube i najveći dio udjela u porezu na dohodak.

Tri moguća scenarija

Scenariji u nastavku su procjene zasnovane na navedenim podacima i iskustvu prethodnih programa, a ne prognoze sa izmjerenim vrijednostima.

Scenario 1 - Euro model usvojen u cjelini od januara 2027.
Pojačan rast cijena u Podgorici i centralnom regionu tokom 2027. godine. Investitori podižu cjenovnike zbog troška rada, a kirije se oporavljaju nakon pada iz 2026. Glavni rizici su inflacija i otpuštanja u malim firmama.

Scenario 2 - Ublažen ili odložen model.
Postepena primjena ili izuzeci za mikro preduzeća. Rast cijena ostaje umjeren i bliži dosadašnjem trendu.

Scenario 3 - Model ne prođe Skupštinu.
Tržište se vraća fundamentima: nastavak rasta vođen stranom tražnjom na primorju i ograničenom ponudom u Podgorici.

Šta pratiti narednih mjeseci

• Glasanje u Skupštini i konačan iznos minimalca za V nivo kvalifikacije
• Mišljenje Ministarstva finansija i Fiskalnog savjeta
• Potpisivanje Opšteg kolektivnog ugovora do kraja godine
• Stope i obuhvat poreza na prazne nekretnine
• Podatke Monstata o cijenama novogradnje za treći i četvrti kvartal 2026.
• Odluke opština o porezu na nepokretnosti

Česta pitanja

Da li je Euro model usvojen?

Ne. Vlada je 17. septembra 2026. utvrdila predloge šest zakona, ali ih Skupština još nije usvojila. Primjena je predložena od 1. januara 2027. godine.

Kolika bi bila minimalna plata od 2027. godine?

Po predlogu, minimalna neto zarada iznosila bi 1.000 eura za radna mjesta sa osnovnim i nižim obrazovanjem, 1.250 eura za srednju stručnu spremu i 1.400 eura za visoku stručnu spremu. Danas iznosi 600, odnosno 800 eura.

Da li će stanovi poskupjeti zbog Euro modela?

Ako model bude usvojen u predloženom obliku, pritisak na cijene biće naviše, kroz veću kreditnu sposobnost kupaca i skuplju gradnju. Najjači efekat očekuje se u Podgorici. Porez na prazne nekretnine mogao bi djelimično ublažiti rast, ali njegovi detalji još nisu poznati.

Da li je bolje kupiti stan prije ili poslije januara 2027?

Ne postoji univerzalan odgovor. Iskustvo programa Evropa sad pokazuje da su cijene nastavile da rastu nakon povećanja plata. S druge strane, veća primanja od 2027. mogu vam omogućiti veći kredit. Odluka zavisi od vaših trenutnih primanja, učešća i uslova banke.

Kako će Euro model uticati na kirije?

Kirije su početkom 2026. pale i do 20%, najviše zbog odlaska stranaca. Veća primanja domaćih zakupaca mogu zaustaviti taj pad. Ako porez na prazne nekretnine vrati dio zatvorenih stanova na tržište, veća ponuda mogla bi ublažiti rast kirija.

Hoće li se promijeniti porez na nepokretnosti?

Predlog ne mijenja stope poreza na nepokretnosti, ali mijenja raspodjelu: Egalizacionom fondu bi od ovog poreza pripadalo 15% umjesto 20%. Istovremeno se smanjuje udio opština u porezu na dohodak, pa opštine koje izgube prihode mogu tražiti nadoknadu kroz lokalne poreze. Najavljen je i poseban porez na prazne tercijarne nekretnine.

Izvori: Uprava za statistiku - MONSTAT (cijene stanova u novogradnji Q1 i Q2 2026, prosječne zarade jul 2026, indeks potrošačkih cijena avgust 2026); Vlada Crne Gore (predstavljanje programa Euro model, 17. septembar 2026); Obračun.me (kalkulator Euro modela); Poreska uprava (broj zaposlenih na minimalnoj zaradi, preko portala Standard); Društvo statističara i demografa Crne Gore; Unija poslodavaca Crne Gore; Monitor, Vijesti, Investitor, Dan, CdM, RTCG, ETV; Državni zavod za statistiku Republike Hrvatske.