Novi rekord u Podgorici: Kvadrat novogradnje u prvom kvartalu 2026. dostigao 2.395 eura

Monstat je 20. maja objavio preliminarne podatke o prosječnim cijenama kvadratnog metra stana u novogradnji za prvi kvartal 2026. godine. Prosječna cijena u Crnoj Gori iznosila je 2.445 eura, dok je u Podgorici dostigla 2.395 eura po kvadratu - novi istorijski maksimum u oba slučaja.

U odnosu na četvrti kvartal 2025. godine, kada je prosječni kvadrat u Podgorici iznosio 2.141 euro, riječ je o rastu od 11,9% u samo tri mjeseca. Na godišnjem nivou, u poređenju sa prvim kvartalom 2025. (2.066 eura), cijene u glavnom gradu su veće za 15,9%.

Cijene po regionima - primorje i dalje najskuplje, sjever se vratio

Razlike među regionima ostaju izražene, ali sa nekoliko iznenađenja:

Primorski region zadržava poziciju najskupljeg tržišta sa 2.575 eura po kvadratu, ali zanimljivo je da je rast u odnosu na prethodni kvartal bio gotovo neznatan (samo +5 eura). Rast cijena na primorju je gotovo stao, što sugeriše da je tržište dostiglo svoju trenutnu granicu.

Najveće iznenađenje je sjeverni region, gdje su nakon nekoliko kvartala bez ijedne transakcije ponovo zabilježene prodaje stanova u novogradnji - i to po prosječnoj cijeni od 1.708 eura. To je rast od 41,3% u odnosu na prvi kvartal 2025. godine, kada je u sjevernom regionu kvadrat koštao 1.209 eura.

Centralni region (Nikšić, Cetinje, Danilovgrad, Tuzi i Zeta) ovog kvartala nije zabilježio prodaju stanova u novogradnji.

Zašto je prosjek skočio - odsustvo solidarne izgradnje

U prvom kvartalu 2026. godine nije zabilježena nijedna prodaja iz kategorije solidarne stambene izgradnje. To je ključan podatak za razumijevanje skoka cijena.

Monstat razlikuje dvije kategorije pri obračunu prosjeka:

• Privredna društva - tržišna prodaja po regularnim cijenama
• Solidarna stambena izgradnja - povoljnija prodaja preko stambenih zadruga, namijenjena zaposlenima u državnim institucijama

Pošto u prvom kvartalu 2026. nije bilo prodaje iz solidarne izgradnje, ukupni prosjek je jednak prosječnoj tržišnoj cijeni - 2.445 eura po kvadratu u Crnoj Gori i 2.395 eura u Podgorici. Drugim riječima, ovaj broj ne sadrži „povučene“ niže cijene koje su tradicionalno spuštale statistički prosjek.

Za poređenje, u četvrtom kvartalu 2025. kategorija solidarne izgradnje iznosila je 705 eura po kvadratu, što je značajno spuštalo ukupni prosjek. Njeno odsustvo automatski podiže statistički prikaz tržišta - iako stvarne tržišne cijene takođe rastu.

Šta zapravo plaćate - struktura cijene

Prema podacima Monstata, ukupna cijena stana razlaže se na tri komponente:

Najveći dio cijene - oko 79% - i dalje otpada na samu izgradnju i investitorsku maržu. Uređenje građevinskog zemljišta (kupovina, komunalno opremanje, projektovanje terena) čini oko 12,5%, dok ostali troškovi (PDV, takse, kamate, projektovanje zgrade) zauzimaju preostalih 8%.

Zanimljivo je da je trošak građenja na primorju (2.088 €) značajno veći nego u Podgorici (1.890 €), što odražava više cijene zemljišta, skuplju radnu snagu i kompleksnost gradnje u priobalnim zonama.

Kako su cijene rasle - pregled posljednjih kvartala

Pogled na proteklih dvanaest mjeseci pokazuje konstantan rast:

Posljednje tri godine donijele su gotovo neprekidan rast: kvadrat u Podgorici skočio je sa oko 1.400 eura početkom 2023. godine na 2.395 eura na početku 2026. To je rast od skoro 71% u tri godine.

Prvi kvartal 2026. ne pokazuje znake usporavanja - naprotiv, to je najveći kvartalni skok u Podgorici od kada Monstat prati ovu statistiku.

Šta ovo znači za kupce u Podgorici?

Praktično, evo šta novi podaci znače za nekoga ko razmišlja o kupovini:

• Stan od 50 m² u Podgorici sada košta u prosjeku 119.750 eura
• Stan od 70 m² košta oko 167.650 eura
• Stan od 100 m² košta oko 239.500 eura

Ovo su Monstatove prosječne cijene koje uključuju sve transakcije u glavnom gradu. Konkretne cijene u atraktivnim zonama (City kvart, centar, Preko Morače, Stari Aerodrom) značajno su iznad prosjeka i kreću se od 2.800 do preko 3.500 eura po kvadratu.

Trenutnu ponudu možete pregledati u našoj sekciji stanovi u Podgorici, a za one koji razmišljaju o iznajmljivanju umjesto kupovine, dostupni su stanovi pod kiriju u Podgorici.

Šta očekivati u narednim kvartalima?

Skok od skoro 12% u jednom kvartalu nije samo statistički efekat - iako odsustvo solidarne izgradnje pravi razliku, čak i čista tržišna cijena (2.445 € za Crnu Goru) ukazuje na nastavak snažnog rasta. Tražnja iz dijaspore, stranih kupaca i investicija u nekretnine ostaje stabilna, dok je ponuda kvalitetnih lokacija ograničena.

Cijene na primorju gotovo da miruju - skok od svega 5 eura u kvartalu sugeriše da je tržište dostiglo svoju granicu. Podgorica preuzima rast kao tržište sa boljom kombinacijom cijene, lokacije i potencijala.

Sjeverni region je „divlja karta“ - povratak transakcija po cijeni od 1.708 eura sugeriše da i tamo postoji tražnja, ali za manje obima.

Drugi kvartal 2026. pokazaće da li je ovaj skok početak nove faze ili anomalija izazvana strukturom prodaje. Ako se zadrže slični nivoi, govorićemo o tržištu koje je definitivno prešlo psihološku granicu od 2.400 eura po kvadratu u glavnom gradu.

Metodologija - kako Monstat dolazi do brojeva

Važno je razumjeti šta Monstatov prosjek jeste, a šta nije:

Jeste:

• Prosjek baziran isključivo na zaključenim kupoprodajnim ugovorima za stanove prvi put prodate na tržištu
• Računa se iz ugovorenih cijena prijavljenih nadležnim institucijama
• Obuhvata prodaje privrednih društava i solidarne stambene izgradnje

Nije:

• Odraz ponude i potražnje (oglašene cijene mogu biti drugačije)
• Pokazatelj cijena starog stambenog fonda (preprodaje)
• Pokazatelj cijena poslovnih prostora, zemljišta ili kuća

Drugim riječima - Monstatov broj govori vam po kojoj cijeni je novogradnja zaista mijenjala vlasnika, a ne po kojoj je oglašena.

Izvor:Uprava za statistiku - MONSTAT, „Cijene stanova u novogradnji, I kvartal 2026“ (saopštenje od 20. maja 2026)