Povrat PDV-a na prvi stan - stiže li i u Crnu Goru?
Autor: Key Nekretnine
Mladi par iz Beograda kupuje stan od 55 kvadrata u novogradnji. Cijena za 55 m² po prosječnih 2.500 €/m²: 137.500 eura. Država im vraća ~13.750 eura. Jednostavno. Prikupi dokumentacija, podnese se zahtjev, novac legne na račun.
Mladi par iz Podgorice kupuje sličan stan. Cijena za 55 m² po prosječnih 2.400 €/m²: 132.000 eura. Država vraća: 0 eura.
Razlika? Preko 10.000 eura. Dovoljno za kompletno opremanje. Ili za gotovo tri godine rata kredita.
Šta tačno nude Srbija, BiH i Hrvatska?
Srbija: Model koji funkcioniše od 2006.
Srbija je uvela povrat PDV-a za kupce prvog stana u novogradnji, s tim da se povrat odnosi na površinu do 40 m² za kupca, uz dodatnih 15 m² za svakog člana domaćinstva. Kupac mora biti punoljetan državljanin Srbije koji od 1. jula 2006. do dana kupovine nije imao nekretninu u vlasništvu.
U praksi:
~10% povrata od vrijednosti nekretnine
Par ostvaruje povrat za 55 m² (40 za kupca + 15 za supružnika)
Na stan od 137.500 eura - dobijaju ~13.750 eura nazad
Procedura traje 30–60 dana
Bosna i Hercegovina: Zakon na snazi od aprila 2025.
Parlamentarna skupština BiH (Predstavnički dom krajem 2024, Dom naroda na hitnoj sjednici u aprilu 2025) usvojila je Zakon o dopunama Zakona o PDV-u, kojim svi punoljetni državljani BiH bez starosne granice ostvaruju pravo na povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine u novogradnji.
Konkretni uslovi prema usvojenom pravilniku:
Povrat za 40 m² po kupcu + 15 m² po svakom članu domaćinstva
Maksimalan iznos povrata: 24.557,74 KM (~12.500 eura), uz mogućnost usklađivanja prema prosječnoj tržišnoj cijeni
Važi samo za novogradnju
Uslov: nekretnina nije bila u vlasništvu u posljednjih 10 godina
Zabrana prodaje 5 godina od kupovine
Hrvatska: Podrška mladima od 2025.
Hrvatska od 2025. nudi povrat cjelokupnog poreza na promet nekretnina (3%) za starogradnju ili 50% PDV-a za novogradnju, za kupce ispod 45 godina koji kupuju prvu nekretninu.
Uslovi:
50 m² za samce, uz povećanje kvadrature za svakog člana domaćinstva
Cijena ne smije biti više od 50% iznad lokalne prosječne cijene
Zahtjevi se podnose nadležnoj agenciji, od juna 2025.
Do kraja 2025. isplaćeno je 15,3 miliona eura za 1.970 porodica.
A Crna Gora?
Crna Gora nema povrat PDV-a za kupovinu prvog stana. Nema subvencije za mlade kupce. Nema poreske olakšice.
Prosječna cijena novih stanova u Crnoj Gori porasla je za 20,17% na godišnjem nivou u trećem kvartalu 2025. - devetnaesti uzastopni kvartal rasta cijena. Prema podacima Monstata za četvrti kvartal 2025, prosječna cijena u novogradnji u Podgorici iznosi 2.141 eura po kvadratu. Na traženijim lokacijama poput City Kvarta cijene prelaze 3.000 eura.
Stan u Podgorici od 55 kvadrata realno košta 130.000-165.000 eura - bez ikakvog povrata.
Vlada priprema zakon o osnivanju Nacionalnog stambenog fonda koji bi gradio i iznajmljivao stanove pod povoljnim uslovima za socijalno ugrožene kategorije. To je koristan korak - ali nije isto što i direktna poreska olakšica za svakog ko kupuje prvi stan na otvorenom tržištu.
Jedina zemlja u regionu bez olakšice za prvi stan
Povrat PDV-a nije samo finansijska olakšica. To je poruka mladima: vrijedi ostati.
Srbija tu poruku šalje skoro 20 godina. BiH i Hrvatska pridružile su se 2025. Crna Gora, sa rastom cijena od 20% godišnje i sve nedostupnijim prvim stanom, ostaje jedina u regionu koja nema ništa od navedenog.
Modeli postoje i testirani su. Nije potrebno ništa izmišljati - dovoljno je pogledati komšije. Pitanje nije da li ova mjera treba doći, nego koliko još mladih mora otići dok je ne uvedemo.