Novi zakon o održavanju zgrada: Naknada raste na 0,30 eura po kvadratu, upravnici moraju imati licencu

Ako imate stan u Crnoj Gori ili planirate kupovinu, uskoro vas očekuju nova pravila. Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine uputilo je na javnu raspravu Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, koji mijenja način na koji se zgrade održavaju, ko njima upravlja i kako se naplaćuju dugovi.

Javna rasprava traje do 8. septembra 2026. godine, a u ovom tekstu izdvajamo najvažnije novine koje treba da znate.

Minimalna naknada raste sa 0,20 na 0,30 eura po kvadratu

Najveća promjena za kućni budžet odnosi se na mjesečnu naknadu za održavanje. Vrijednost boda, koja nije mijenjana od 2016. godine, povećava se sa 0,20 na najmanje 0,30 eura po kvadratnom metru neto površine stana ili poslovnog prostora.

U praksi, to izgleda ovako:

Za posebne nestambene prostore obračunava se pola boda, odnosno najmanje 0,15 eura po kvadratu. Skupština etažnih vlasnika može utvrditi i veći iznos, ali ne manji od zakonskog minimuma.

Ministarstvo povećanje obrazlaže rastom troškova - prosječna cijena gradnje porasla je sa 628 eura po kvadratu u 2016. na 1.724 eura krajem 2025. godine, što je rast od oko 174 odsto.

Upravnik i predsjednik skupštine dobijaju garantovanu naknadu

Nacrt prvi put propisuje minimalne naknade za organe upravljanja. Upravniku pripada najmanje 15 odsto ukupne mjesečne naknade za održavanje, a predsjedniku skupštine etažnih vlasnika najmanje pet odsto. Petina prikupljenog novca tako ide na upravljanje: od 300 eura mjesečno u zgradi od 1.000 kvadrata, upravniku bi pripalo 45 eura, predsjedniku 15, a za samo održavanje ostalo bi 240 eura.

Upravnici moraju imati licencu, ispit i osiguranje

Upravljanje zgradama se profesionalizuje. Profesionalni upravnik moraće da:

• ima najmanje četvrti nivo kvalifikacija

• završi stručno osposobljavanje i položi ispit koji organizuje Ministarstvo

• posjeduje osiguranje od profesionalne odgovornosti od najmanje 5.000 eura

Licenca za privredno društvo ili preduzetnika izdaje se na pet godina, dok licenca fizičkom licu važi neograničeno. Fizičko lice koje upravlja sa više od jedne zgrade moraće da se registruje kao preduzetnik u roku od 30 dana.

Mandat upravnika traje četiri godine, uz mogućnost ponovnog izbora. Ako etažni vlasnici ne izaberu upravnika, lokalna uprava može da ga imenuje sa liste licenciranih pružalaca usluga.

Stroža naplata: izvršenje poslije tri mjeseca duga

Za neplatiše nema više tolerancije. Zbirni račun sa mjesečnim obavezama imaće svojstvo izvršne isprave, a ako vlasnik ne plaća naknadu duže od tri mjeseca, upravnik je dužan da u roku od osam dana pokrene postupak izvršenja. Inspekcija će moći da mu to i naredi ako to ne uradi sam.

Važno za kupce: novi vlasnik preuzima dug prethodnog

Ovo je odredba koju posebno treba da zapamtite ako kupujete stan. Prema nacrtu, sticalac prava svojine odgovara i za dug koji je prethodni vlasnik imao prema stambenoj zgradi. Isto važi i za korisnika stana čiji je vlasnik preminuo.

U praksi, provjera neizmirenih obaveza prema zgradi trebalo bi da postane standardni korak prije kupovine, uz provjeru lista nepokretnosti - prije potpisivanja ugovora tražite od prodavca potvrdu upravnika da su naknade izmirene.

Vlasnici koji žive u inostranstvu moraju imenovati predstavnika

Vlasnik nekretnine koji nema prebivalište u Crnoj Gori moraće da imenuje opunomoćenog predstavnika koji učestvuje u radu skupštine i izvršava njegova prava i obaveze.

Punomoćje se dostavlja predsjedniku skupštine u roku od osam dana od sticanja vlasništva, a postojeći vlasnici iz inostranstva predstavnika moraju imenovati do početka primjene zakona. Ova odredba posebno pogađa primorske opštine i komplekse sa velikim brojem stranih vlasnika.

Obavezan zajednički račun i transparentnije finansije

Svaka zgrada moraće da ima zajednički račun u banci registrovanoj u Crnoj Gori, preko kojeg idu sve uplate i isplate. Upravnik vodi elektronsku evidenciju i najkasnije do desetog u mjesecu dostavlja vlasnicima bankarski izvještaj za prethodni mjesec. Do 31. marta priprema i godišnji izvještaj sa podacima o prihodima, izvedenim radovima, rashodima i stanju na računu, koji se objavljuje na oglasnoj tabli.

Inspektor za stanovanje moći će od banke da traži stanje na računu, promet i izvode, a može izdati prekršajni nalog, pokrenuti prekršajni postupak, pa i podnijeti krivičnu prijavu.

Elektronske sjednice i lakše odlučivanje

Sjednice skupštine moći će da se održavaju putem videokonferencije, elektronske pošte i drugih tehnologija na daljinu. Kvorum se računa prema neto površini posebnih djelova, a za većinu odluka potrebna je podrška vlasnika koji posjeduju više od polovine ukupne neto površine.

Ako ni poslije dva poziva nema kvoruma, u trećem sazivu odluke mogu donositi prisutni vlasnici koji posjeduju više od polovine površine zastupljene na toj sjednici - čime se rješava dugogodišnji problem blokiranih skupština.

Nove obaveze za investitore

Investitor je dužan da zgradu upiše u registar u roku od 30 dana od evidentiranja u katastru. Tokom prve godine od prenosa vlasništva na prvog kupca, investitor organizuje i snosi troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova.

Organe upravljanja mora da formira u roku od godinu dana od upisa zgrade u registar. Za kršenje ovih obaveza prijeti mu kazna od 500 do 10.000 eura.

Kazne do 10.000 eura

Nacrt predviđa i širok spektar kazni:

• za fizičke vlasnike od 100 do 2.000 eura (npr. onemogućavanje hitnih radova, neprijavljivanje opasnih oštećenja, narušavanje fasade)

• za zgradu, ulaz ili kompleks od 500 do 5.000 eura (ako ne formiraju organe upravljanja, nemaju zajednički račun ili ne održe skupštinu)

• za upravnika koji je pravno lice od 500 do 10.000 eura (neprikazivanje izvoda, nepokretanje izvršenja, neobezbjeđivanje servisa liftova)

Kada zakon stupa na snagu

Važno je naglasiti: riječ je o nacrtu, ne o važećem zakonu. Javna rasprava traje do 8. septembra 2026, a okrugli sto biće održan 7. septembra u prostorijama Ministarstva u Podgorici. Primjedbe možete dostaviti u pisanoj formi ili na e-mail Ministarstva.

Ako bude usvojen, zakon stupa na snagu osmog dana od objavljivanja u Službenom listu, a primjena počinje 12 mjeseci kasnije. To znači da vlasnici, upravnici i investitori imaju najmanje godinu dana da se prilagode novim pravilima.

Šta ovo znači za vas

Ako ste vlasnik stana, pripremite se na veće mjesečno izdvajanje i provjerite da li vaša zgrada ima formirane organe upravljanja i zajednički račun. Ako kupujete stan, obavezno provjerite dugove prethodnog vlasnika prema zgradi. A ako živite u inostranstvu, na vrijeme imenujte predstavnika koji će vas zastupati u skupštini.

Aktuelne oglase za stanove u Podgorici i cijeloj Crnoj Gori pronađite na Key Nekretnine.