Rok za upis bespravnih objekata produžen do 14. avgusta 2027.

Deset dana prije nego što je trebalo da istekne, rok za upis bespravnih objekata u katastar produžen je za još godinu dana. Skupština Crne Gore usvojila je izmjene i dopune Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, pa vlasnici sada imaju vremena do 14. avgusta 2027. godine da pokrenu postupak upisa objekta u katastarsku evidenciju.

Uz produženje je došla i promjena koja se lako previdi. Ukinuta je mogućnost podnošenja zahtjeva bez elaborata izvedenog stanja objekta.

Upis u katastar nije isto što i legalizacija

Ovo je drugo produženje istog roka. Zakon je stupio na snagu 14. avgusta 2025. godine i dao je vlasnicima šest mjeseci, do 14. februara 2026, da objekat prijave katastru. Izmjenama iz februara rok je pomjeren na 14. avgust 2026, a sada na 14. avgust 2027.

Produženje se odnosi na upis u katastar, ne na samu legalizaciju. To su dva odvojena postupka.

Upis u katastarsku evidenciju je preduslov. Njime objekat ulazi u zvaničnu evidenciju, ali time nije legalizovan. Zahtjev za legalizaciju podnosi se posebno, nadležnom organu lokalne uprave ili Upravi, i za njega zakon nije propisao krajnji rok.

Elaborat je sada uslov za predaju

Do sada je Uprava za nekretnine primala i zahtjeve bez priloženog geodetskog elaborata, uz obavezu da se dokumentacija dostavi naknadno. Ta praksa je ukinuta.

Iz Uprave poručuju da se zahtjevi za upis od sada podnose uz kompletnu dokumentaciju. Prije predaje morate pribaviti elaborat premjera izvedenog stanja, koji izrađuje licencirana geodetska organizacija i ovjerava Katastar.

Zbog toga dodatna godina nije toliko dodatnog vremena koliko izgleda. Elaborat je sada uslov za samu predaju, a ne nešto što se dostavlja usput.

Zašto ovo direktno utiče na prodaju i kupovinu

Ovdje je dio zakona koji se najviše tiče tržišta nekretnina.

Bespravni objekat koji se ne upiše u katastar ili za koji se ne izda rješenje o legalizaciji ne može se otuđiti, niti se u njemu može obavljati privredna i druga djelatnost. Zabrana se upisuje kao zabilježba u „G” listu lista nepokretnosti, a upis može tražiti i notar koji je ovlašćen za ovjeru ugovora o prometu nepokretnosti.

Praktično, kuća koja je decenijama u posjedu porodice, koja se koristi i u kojoj se živi, pravno je neprodava sve dok se ne upiše i legalizuje.

Uslovi za legalizaciju

Ne može se legalizovati svaki bespravno izgrađen objekat. Prema zakonu, objekat mora:

• biti evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku teritorije Crne Gore iz jula 2025. godine

• biti upisan u katastar nepokretnosti

• imati riješene imovinsko-pravne odnose na objektu i zemljištu

• ne smije biti izgrađen na prostoru koji je planskim dokumentom određen za objekte od opšteg interesa

• ne smije prelaziti regulacionu liniju ili liniju vlasničke parcele, ako za taj prostor ne postoji važeći planski dokument

Snimak iz jula 2025. je granica koja se ne pomjera. Zabranjen je upis u katastar objekta koji na njemu nije evidentiran.

Ne mogu se legalizovati ni privremeni objekti, objekti izgrađeni od materijala kojim se ne obezbjeđuje stabilnost i sigurnost korišćenja, kao ni objekti koji su predmet sudskog spora.

Postoji i uslov udaljenosti od susjedne parcele. Za objekte osnovnog stanovanja, stambene objekte do 200 m² i pomoćne objekte potreban je najmanje 1 metar, a za objekte preko 200 m² najmanje 2 metra. Udaljenost može biti manja uz saglasnost vlasnika susjedne parcele, a ovaj uslov se ne odnosi na dvojne objekte i objekte u nizu.

Koliko košta

Najveći trošak nije dokumentacija, nego naknada za urbanu sanaciju.

Obračunava se po kvadratu neto površine objekta, na osnovu elaborata izvedenog stanja. Visina zavisi od zone, stepena opremljenosti građevinskog zemljišta, troškova opremanja, načina plaćanja, te vrste, namjene i starosti objekta. Uslove i visinu propisuje skupština opštine, uz prethodnu saglasnost Vlade. Prihod se dijeli između opštine i državnog budžeta u odnosu 80 prema 20 odsto, a kod opština sjevernog regiona cijeli iznos ide opštini.

Plaćanje je moguće na rate. Za objekte osnovnog stanovanja najviše u 360 mjesečnih rata, a za ostale objekte najviše u 120.

Opština može i umanjiti naknadu, i to do 50 odsto za objekte osnovnog stanovanja, do 90 odsto ako su vlasnik ili član domaćinstva samohrani roditelj, lice sa invaliditetom, mlada osoba koja je bila dijete bez roditeljskog staranja, porodica sa djetetom sa smetnjama u razvoju ili pripadnik romske i egipćanske populacije, i do 20 odsto za jednokratno plaćanje. Ova umanjenja se ne mogu sabirati.

Uz to, vlasnik plaća i godišnju naknadu za korišćenje prostora sve dok objekat nije legalizovan. Ako je elaborat dostavljen, ona iznosi od 0,5 do 2 odsto prosječne cijene građenja kvadrata novoizgrađenog stambenog objekta u Crnoj Gori, a ako nije, od 1 do 3 odsto.

Šta ako se postupak ne pokrene

Za objekte za koje postupak upisa nije pokrenut u roku, inspektor zaštite prostora dužan je da donese rješenje o uklanjanju objekta.

Zakon predviđa i novčane kazne. Za fizičko lice koje ne pokrene postupak upisa u roku kazna se kreće od 60 do 4.000 eura, a za pravno lice od 1.000 do 40.000 eura.

Kod objekata osnovnog stanovanja uklanjanje se može sprovesti tek nakon što opština obezbijedi alternativni smještaj vlasniku i članovima njegovog domaćinstva.

Provjera prije kupovine

Ako kupujete kuću, a posebno stariju gradnju izvan gradskog jezgra, provjera je jednostavna.

Zatražite list nepokretnosti i uporedite ono što u njemu piše sa onim što vidite na terenu. Nadziđana etaža, pretvorena garaža, dograđeni dio kuće ili pomoćni objekat u dvorištu često nisu evidentirani, a svaki od tih djelova je u smislu zakona bespravni objekat.

Ako u listu nepokretnosti stoji zabilježba zabrane otuđenja, kupoprodaja nije moguća dok se status ne riješi.

Pitajte prodavca da li je pokrenut postupak upisa, u kojoj je fazi legalizacija i ko snosi trošak naknade za urbanu sanaciju. Ta naknada zna da bude značajna stavka, pa je bolje da o njoj razgovarate prije nego što se dogovorite o cijeni.

Informacije o postupku i obrasci dostupni su na zvaničnim portalima legalizuj.me i gradjevinskadozvola.me.

Aktuelnu ponudu možete pogledati među kućama na prodaju u Podgorici i stanovima u ponudi za Podgoricu, a sve oglase i provjerene agencije pratite na Key Nekretnine.