Rat na Bliskom istoku i cijene nekretnina u Crnoj Gori: šta da očekujemo

Rat na Bliskom istoku i cijene nekretnina u Crnoj Gori: šta da očekujemo

U nedjelju, 9. marta, cijena sirove nafte na svjetskim berzama nakratko je dostigla 119,50 dolara po barelu - najviši nivo od sredine 2022. godine. U danima koji su uslijedili, cijena je oscilovala između 90 i 103 dolara, zavisno od novih vojnih dešavanja i diplomatskih izjava. Na kraju radne sedmice, 13. marta, zatvorila se na oko 103 dolara - drugi dan zaredom iznad psihološke granice od 100 dolara.

Ova nestabilnost nije samo finansijska vijest. Za tržište nekretnina u Crnoj Gori, ona ima direktne i posredne posljedice - neke već vidljive, neke koje tek dolaze.

Gradnja postaje skuplja - odmah

Nafta nije samo gorivo. Ona je sirovina za čelik, plastiku, bitumen, a ulazi i u transportni trošak svakog materijala koji stigne na gradilište.

Kada cijena nafte poraste za 10 dolara po barelu, troškovi građevinskog materijala rastu u roku od nekoliko sedmica. Cement, armatura, PVC cijevi, fasadni materijali - sve to ima naftnu komponentu u cijeni.

U Crnoj Gori, koja uvozi većinu građevinskog materijala, ovaj uticaj je izraženiji nego u zemljama s razvijenom domaćom industrijom. Projekti planirani pri cijeni od 65–70 dolara po barelu sada se izvode pri više od 90, a ugovorene cijene ne mogu lako pratiti taj skok.

Rezultat: investitori usred gradnje suočeni su s pritiskom na marže. Dio njih će taj trošak prenijeti na kupce. Neke investicije biće odložene.

Ormuški moreuz i crnogorska gradilišta

Zvuči daleko, ali veza postoji.

Kroz Ormuški moreuz prolazilo je, prije sukoba, oko 20 miliona barela sirove nafte i naftnih derivata dnevno. Iran je zaustavio taj promet, što je po procjeni IEA dovelo do smanjenja globalne ponude za najmanje 10 miliona barela dnevno. IEA je u odgovoru odobrila rekordno puštanje 400 miliona barela iz strateških rezervi zemalja članica - ali analitičari upozoravaju da je to privremeno rješenje koje bi se, uz nastavak blokade, iscrpilo za manje od mjesec dana.

Svaki duži poremećaj u snabdijevanju znači skuplje energente na evropskom tržištu - a Crna Gora energente uvozi. Viša cijena uvoznih energenata znači veće troškove grijanja, transporta i gradnje. Sve to na kraju ulazi u cijenu kvadratnog metra.

Investitori iz Zaliva: pitanje osjećaja sigurnosti

Crnogorsko primorje - posebno Tivat, Kotor i Budva - u posljednjih nekoliko godina bilježi rast interesovanja kupaca iz UAE, Saudijske Arabije i Katara. Porto Montenegro, Portonovi i luksuzni segmenti duž Boke privukli su dio tog kapitala.

Sada je situacija zamršenija. Sirene za vazdušnu opasnost u Dubaiju i Bahreinu, obaranje iranskih projektila nad UAE, napadi na tankere u Persijskom zalivu - sve to navodi dio tog kapitala da preispita prioritete. Nekretnine u Crnoj Gori za neke od tih kupaca postaju privlačnija "sigurna luka" nego što su bile ranije. Za druge, geopolitička neizvjesnost znači zamrzavanje ulaganja dok se situacija ne razjasni.

Dejstvo nije jednoznačno - ali sigurno nije neutralno.

Kamate i inflacija: posredni kanal

Rast cijena nafte pokrenuo je strahove od stagflacije - kombinacije visokih cijena i usporavanja privrede. Američki S&P 500 pao je dva odsto u sedmici kada je sukob eskalirao. Američki Fed odgađa smanjenje kamata: prvo smanjenje sada se očekuje tek u julu, s vjerovatnoćom od oko 63%.

Visoke kamatne stope u SAD direktno utiču na evropske tokove kapitala. Novac koji bi inače išao u nekretnine na Mediteranu ostaje u sigurnijim instrumentima. Potražnja za investicionim nekretninama na crnogorskom primorju osjetljiva je na ovaj kanal.

Šta kažu scenariji

Kratki sukob, brzo okončanje - ako se situacija smiri do sredine aprila, tržište se stabilizuje. EIA prognozira da bi u tom slučaju cijena nafte pala ispod 80 dolara u trećem kvartalu 2026. Troškovi gradnje vraćaju se na nivo blizak početku godine. Investitori se vraćaju.

Produženi sukob bez eskalacije - cijena nafte ostaje između 90 i 105 dolara. Gradnja postaje skuplja za 5–10%, što investitori postepeno prenose na kupce. Tržišne cijene nekretnina u Podgorici i na primorju i dalje blago rastu.

Eskalacija i dugotrajna blokada Ormusa - iranski zvaničnici već su upozorili na mogućnost cijene od 200 dolara po barelu. U tom slučaju inflacija ubrzava, kamate rastu, a investicioni apetit za nekretninama pada globalno - uključujući i Crnu Goru.

Crna Gora nije imuna, ali nije ni direktno pogođena

Crna Gora nema značajne privredne veze s Iranom ni sa ostatkom Bliskog istoka. Nema direktnog energetskog uvoza odande.

Ali uvozi građevinski materijal. Uvozi energente. Privlači investitore čije se bogatstvo formira i u regionima koji su direktno pogođeni. I dio je globalnog sistema kamata i kapitalnih tokova koji su sada pod pritiskom.

Tržište nekretnina u Crnoj Gori nije imuno na ono što se dešava u Ormuškom moreuzu - samo je taj uticaj sporiji, posredovaniji i manji nego u zemljama koje direktno zavise od bliskoistočne energije.

Za kupce koji planiraju kupovinu ove godine: nema razloga za paniku, ali ima razloga za pažljivu kalkulaciju troškova gradnje, kretanja kamata i dinamike ponude kod projekata koji su usred izgradnje.

Za investitore: period neizvjesnosti obično donosi tržišne prilike - ali i rizike koje je teže sagledati nego u stabilnom periodu.